IMU e Canone Concordato: Come Calcolare l'Imposta e Risparmiare con le Aliquote Agevolate
L'IMU è una delle voci di costo più significative per i proprietari di immobili in affitto. Ma se affitti con un contratto a canone concordato, hai diritto a una riduzione del 25% garantita dalla legge — più un'eventuale aliquota agevolata deliberata dal tuo Comune. Ecco come si calcola, passo dopo passo.
Da sapere: La riduzione IMU del 25% per canone concordato è prevista direttamente dalla legge (art. 1, comma 760, Legge n. 160/2019). Non dipende dalla delibera comunale — spetta automaticamente a tutti i proprietari che affittano con contratto a canone concordato regolarmente registrato. L'aliquota agevolata è invece una scelta facoltativa del Comune.
Molti proprietari di immobili in affitto a Como e provincia pagano l'IMU senza sapere di avere diritto a sconti significativi. Comprendere come funziona il calcolo non è solo un esercizio teorico: si traduce in centinaia di euro di risparmio annuo concreto.
1. Chi Paga l'IMU sugli Immobili in Affitto
L'IMU (Imposta Municipale Propria) è dovuta dal proprietario dell'immobile, indipendentemente dal fatto che l'appartamento sia occupato da un inquilino o libero. Non è a carico dell'inquilino.
Si paga su tutti gli immobili diversi dall'abitazione principale (la prima casa è esente, salvo le categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9). Questo significa che se affitti un appartamento — anche con canone concordato — l'IMU è comunque dovuta, ma può essere calcolata in modo agevolato.
2. La Formula IMU: Calcolo Passo per Passo
Il calcolo dell'IMU per un immobile affittato a canone concordato segue questa sequenza:
Trova la rendita catastale dell'immobile
La trovi nella visura catastale, nel rogito di acquisto o accedendo al portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID. È il valore base da cui si calcola tutto.
Rivaluta la rendita del 5%
La legge prevede una rivalutazione fissa del 5% sulla rendita catastale per aggiornarne il valore.
Applica il moltiplicatore catastale
Per le abitazioni (categoria A, esclusa A/10) il moltiplicatore è 160. Questo valore è fisso per legge.
Applica l'aliquota IMU del tuo Comune
Qui entra in gioco il vantaggio del canone concordato: il Comune può applicare un'aliquota ridotta rispetto a quella standard.
Applica la riduzione del 25% per canone concordato
Per legge (art. 1, comma 760, L. 160/2019), gli immobili affittati a canone concordato godono di una riduzione IMU del 25% sull'imposta calcolata.
3. Esempio Completo: Trilocale a Como con Canone Concordato
Vediamo un caso concreto. Prendiamo un trilocale in buone condizioni a Como, zona semicentrale:
| Passaggio | Valore |
|---|---|
| Rendita catastale | 750,00 € |
| Rendita rivalutata (+5%) | 787,50 € |
| Base imponibile (× 160) | 126.000,00 € |
| IMU con aliquota standard (1,06%) | 1.335,60 € |
| IMU con aliquota agevolata canone concordato (0,76%) | 957,60 € |
| Riduzione del 25% (per legge, canone concordato) | – 239,40 € |
| IMU EFFETTIVA DA PAGARE | 718,20 € |
| Risparmio rispetto all'aliquota piena senza agevolazioni | 617,40 €/anno |
* Valori indicativi basati su aliquote di riferimento. Le aliquote comunali variano ogni anno con delibera del Consiglio Comunale. Verifica sempre i valori aggiornati sul sito del tuo Comune.
4. L'Aliquota Agevolata Comunale: Cos'è e Come Funziona
Oltre alla riduzione del 25% garantita per legge, molti Comuni della provincia di Como hanno deliberato un'aliquota IMU ridotta specificamente per gli immobili affittati con contratto a canone concordato.
L'aliquota IMU standard sugli "altri immobili" (seconda casa, immobili a reddito) può arrivare fino al massimo di legge, che nel 2026 è pari all'1,06%. I Comuni che intendono incentivare il canone concordato possono deliberare un'aliquota inferiore — tipicamente tra lo 0,46% e lo 0,86% — riservata a questa tipologia contrattuale.
Aliquote IMU 2026 — Comuni area Como (valori indicativi)
| Comune | Aliquota standard | Aliq. canone concordato | Riduzione |
|---|---|---|---|
| Como | 1,06% | 0,76% | –0,30% |
| Lecco | 1,06% | 0,76% | –0,30% |
| Erba | 1,00% | 0,70% | –0,30% |
| Cantù | 1,06% | 0,76% | –0,30% |
| Mariano Comense | 0,96% | 0,66% | –0,30% |
| Bellagio | 1,06% | n.d.* | — |
* I dati sono indicativi. Verifica sempre le delibere aggiornate sul sito del tuo Comune o nel portale del Ministero dell'Economia e delle Finanze (mef.gov.it). Le aliquote vengono deliberate annualmente.
5. Come Verificare le Aliquote del Tuo Comune
Le aliquote IMU vengono deliberate ogni anno dal Consiglio Comunale, di solito entro il 31 dicembre dell'anno precedente. Per trovare quelle del tuo Comune:
- Portale MEF — Finanze locali: Sul sito del Ministero dell'Economia (mef.gov.it) è disponibile la sezione con tutte le delibere IMU dei Comuni italiani, consultabile per anno e Comune.
- Sito del Comune: Cerca nella sezione "Tributi" o "IMU" del sito istituzionale del tuo Comune. La delibera sulle aliquote è di solito pubblicata entro gennaio dell'anno di riferimento.
- Contatta l'ufficio tributi: Telefonando o scrivendo all'ufficio tributi comunale otterrai informazioni certe e aggiornate in pochi minuti.
- Chiedi a un consulente: Un professionista della gestione immobiliare che opera nel territorio conosce già le aliquote aggiornate e può farti un calcolo personalizzato.
6. Le Scadenze IMU 2026: Non Dimenticarle
Acconto IMU
Si versa il 50% dell'imposta calcolata applicando le aliquote dell'anno precedente (2025). Se le aliquote 2026 non sono ancora state deliberate, si usano quelle del 2025 come base.
Saldo IMU
Si versa la restante parte a conguaglio, calcolata con le aliquote 2026 definitivamente approvate dal Comune. È qui che si applica l'aliquota agevolata canone concordato.
Come si paga l'IMU?
Il pagamento avviene tramite modello F24, con i codici tributo specifici per IMU e il codice catastale del Comune. Puoi pagare online tramite i servizi dell'Agenzia delle Entrate (F24 web), la tua banca o il CAF/commercialista. Non è necessaria nessuna dichiarazione separata per l'IMU (salvo casi particolari), ma è indispensabile conservare le ricevute di pagamento.
7. IMU e Cedolare Secca: Come si Combinano
Un punto che crea spesso confusione: IMU e cedolare secca sono due imposte diverse e indipendenti. Non si escludono a vicenda.
- La cedolare secca al 10% sostituisce l'IRPEF sui canoni percepiti (e l'imposta di registro).
- L'IMU è un'imposta patrimoniale sul possesso dell'immobile — si paga indipendentemente dal regime fiscale scelto per i canoni.
- Con il canone concordato ottieni entrambi i vantaggi: cedolare secca al 10% sui canoni + riduzione IMU del 25% + eventuale aliquota comunale agevolata.
Questa combinazione rende il canone concordato la soluzione fiscalmente più efficiente disponibile oggi per i proprietari a Como e provincia.
8. Errori Comuni da Evitare nel Calcolo e nel Pagamento dell'IMU
- Non applicare la riduzione del 25%: È l'errore più frequente. Molti proprietari calcolano l'IMU senza considerare l'agevolazione canone concordato, pagando più del dovuto.
- Usare l'aliquota sbagliata: Verificare ogni anno le delibere comunali è fondamentale. Le aliquote possono cambiare.
- Dimenticarsi del secondo pagamento: L'acconto di giugno è solo la prima rata. Il saldo di dicembre è obbligatorio e deve tenere conto delle aliquote definitive.
- Non avere il contratto registrato: La riduzione del 25% spetta solo se il contratto è regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato non dà diritto ad alcuna agevolazione IMU.
- Confondere rendita catastale e valore di mercato: La rendita catastale (quella su cui si calcola l'IMU) è quasi sempre molto inferiore al valore di mercato dell'immobile. Non commettere l'errore di calcolare l'IMU sul prezzo di acquisto o di vendita.